6% btw bij renovatie en afbraak-heropbouw: wanneer heeft u recht?

Wanneer geldt 6% btw bij renovatie?

Het verlaagd tarief van 6% voor renovatie is een federale regeling die in heel België geldt. De drie basisvoorwaarden moeten allemaal vervuld zijn:

• De woning is ouder dan 10 jaar. Concreet moet de eerste ingebruikname plaatsvinden in een kalenderjaar dat minstens 10 jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur. Een woning die in 2016 voor het eerst bewoond werd, komt in aanmerking voor werken die vanaf 1 januari 2026 gefactureerd worden.
• De woning wordt uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt. Een klein deel voor uw beroep, zoals een bureau, is toegestaan.
• De werken worden rechtstreeks gefactureerd aan de eindgebruiker, die eigenaar of huurder kan zijn.
• Levering en plaatsing gebeuren door dezelfde aannemer. Koopt u zelf materiaal om het zelf te plaatsen, dan betaalt u daarop 21%.
• Het gaat om werken van omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud.

Welke werken en woningen vallen onder 6%?

De meeste klassieke renovatiewerken vallen onder het verlaagd tarief: een nieuw dak, dakisolatie, nieuwe ramen, gevelwerken, elektriciteit, sanitair en een nieuwe keuken of badkamer als die geplaatst wordt door de aannemer. Ook herstellingen en onderhoud aan een woning ouder dan 10 jaar kunnen in aanmerking komen.

Er zijn wel uitzonderingen. Sinds juli 2025 geldt voor een verwarmingsinstallatie op fossiele brandstof, zoals een nieuwe gas- of stookolieketel, het normale tarief van 21% in plaats van 6%. En wie als doe-het-zelver materiaal koopt in een bouwmarkt, krijgt geen verlaagd tarief, omdat levering en plaatsing dan niet door dezelfde aannemer gebeuren.

Twijfelt u of een bepaald werk onder 6% valt, vraag het dan vóór de start na bij uw aannemer. De aannemer moet het tarief op de factuur verantwoorden, en u bent mee verantwoordelijk als de voorwaarden niet kloppen.

Twijfel over de leeftijdsvoorwaarde is er vooral bij recentere woningen en bij grote verbouwingen. Het gaat niet om het bouwjaar op papier, maar om het jaar van de eerste ingebruikname, dus het jaar waarin de woning voor het eerst bewoond werd. Dat jaar moet minstens 10 kalenderjaren vóór de datum van de eerste factuur liggen.

Let ook op bij werken die zo ingrijpend zijn dat ze op nieuwbouw lijken. Bij een renovatie blijft de bestaande woning bestaan en wordt ze omgevormd. Wordt de woning volledig afgebroken, dan valt u niet meer onder de renovatieregeling, maar eventueel onder de regeling voor afbraak en heropbouw, met eigen voorwaarden. Twijfelt u, laat uw situatie dan vooraf nakijken door uw aannemer, architect of boekhouder.

Wat moet er op de factuur staan?

Vroeger moest u als klant een attest ondertekenen om 6% btw te krijgen. Sinds 1 juli 2022 is dat attest vervangen door een verplichte vermelding op de factuur. De aannemer vermeldt daarop alle elementen die het verlaagd tarief rechtvaardigen, samen met een vaste tekst over het btw-tarief.

U hebt dan één maand na ontvangst van de factuur om het toegepaste tarief schriftelijk te betwisten. Doet u dat niet, dan wordt u geacht te bevestigen dat de voorwaarden vervuld zijn. Blijkt later dat een voorwaarde niet klopte, bijvoorbeeld omdat de woning jonger was dan 10 jaar, dan bent u als klant aansprakelijk voor de ontbrekende btw, de interesten en eventuele boetes. Lees de vermelding op uw factuur dus altijd na.

Wat zijn de voorwaarden voor 6% btw bij afbraak en heropbouw?

Sinds juli 2025 is er een permanente regeling voor afbraak en heropbouw van woningen in heel België. De wet werd op 29 juli 2025 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd, en via een administratieve tolerantie mocht het tarief al vanaf 1 juli 2025 toegepast worden. De regeling kent vier situaties:

• Er is een voorafgaande aangifte nodig bij de FOD Financiën via MyMinfin, vóór de btw opeisbaar wordt. Zonder aangifte betaalt u 21%.
• Verkoopt u de woning binnen de termijn of wijzigt de situatie, dan moet u de FOD Financiën inlichten en kan een deel van het btw-voordeel teruggevorderd worden.
• Daarnaast gelden technische voorwaarden, onder meer over de samenhang tussen de afbraak en de heropbouw. Laat uw architect of notaris uw dossier vooraf nakijken.

Renovatie of afbraak en heropbouw: wat is voordeliger?

Beide routes kunnen nu aan 6% btw, dus het btw-tarief hoeft de keuze niet meer te sturen. Op 1 januari 2026 schafte Vlaanderen bovendien de sloop- en heropbouwpremie af, met verwijzing naar het federale btw-voordeel. De keuze hangt dus vooral af van de staat van de woning en uw plannen.

Renovatie is meestal logisch als de structuur gezond is, de indeling bruikbaar en het dak, de muren en de fundering in redelijke staat. U behoudt dan wat goed is en investeert in isolatie, technieken en afwerking. Afbraak en heropbouw wordt interessanter als de structuur zwak is, de woning slecht te isoleren valt of u een totaal andere indeling wilt. Houd er rekening mee dat bij afbraak en heropbouw de oppervlaktegrens van 200 m² geldt, en bij aankoop van een heropgebouwde woning 175 m².

Hoeveel bespaart u concreet met 6% btw?

Het verschil tussen 6% en 21% is 15 procentpunt van het bedrag exclusief btw. Enkele voorbeelden:

• Dakrenovatie met isolatie van € 15.000 exclusief btw: € 900 btw aan 6% tegenover € 3.150 aan 21%. U bespaart € 2.250.
• Renovatie van € 40.000 exclusief btw: € 2.400 btw tegenover € 8.400. U bespaart € 6.000.
• Totaalrenovatie van € 120.000 exclusief btw: € 7.200 btw tegenover € 25.200. U bespaart € 18.000.
• Combineer het btw-voordeel met Mijn VerbouwPremie als u in inkomenscategorie 3 of 4 valt. De premie wordt berekend op het bedrag exclusief btw.

Hoe helpt Renovaro u om het juiste tarief toe te passen?

Bij Renovaro overlopen we tijdens het gratis plaatsbezoek of uw woning aan de voorwaarden voor 6% btw voldoet: de leeftijd van de woning, het gebruik als privéwoning en wie de factuur ontvangt. In de offerte per onderdeel staat het btw-tarief per post, zodat u vooraf weet waar u aan toe bent. Op de factuur staat de vermelding die de wet vereist.

We zoeken ook uit op welke premies u recht hebt en bereiden het papierwerk met u voor, zodat u zelf niets hoeft uit te zoeken. Voor afbraak en heropbouw adviseren we u om ook uw architect of notaris te betrekken, omdat de aangifte vooraf moet gebeuren. Doe de premiecheck of vraag een gratis plaatsbezoek aan.